好的社区商业不一定都能成功，但成功的社区商业，一定有它独到的不可替代的地方。——《全球城市观察 · 新加坡》

大部分商业地产商在规划社区商业项目的时候，都会习惯性地去套所谓的“万能公式”，即租金回报率高+人流旺盛+满足功能性需求=可以做的社区商业项目。

当一个商业模式不再处于野蛮生长的初期阶段时，所谓的万能公式就只能满足最基本的商业准则，离真正的成功还远得多。显然，当前社区商业的风口早就不支持一只猪也能飞上天了。

风口已过，乱象犹存。

国内目前社区商业现状仍处在1.0阶段。大部分国内社区商业的开发经营处于极端的两种状态，一种是大型地产商过于依赖自己多年经营购物中心的经验，用哆啦A梦的缩小灯等比例一缩小，就直接拿来当社区商业的方案来做。

另外一部分项目经营者的思路更可怕，直接把社区商业当成门面房来搞，什么整体规划，什么公众服务垂直度，不存在的，赚的就是一个差价。过于粗放的规划以及对社区商业的核心认知不够，导致社区商业在国内的升级换代一直存在于纸面上。

社区商业的概念来自于国外，而国外的社区商业经过几十年的发展，已经逐渐变得更为良性更为成熟。

这里分享一些国外做得不错的社区商业项目，这些项目在规划和演进的过程中，在部分方面均展现出令人称道的地方，本着“中学为体，西学为用”的精神，提供国内的商业从业者借鉴与参考。

01 强调商业与公共服务，建立归属感

// Salburua社区项目 //

西班牙处于欧洲的西南部，以狂放的奔牛节和热情的弗拉明戈闻名于世。完全区别于拥有“社交恐惧症”的北欧风格，Salburua社区项目则充满了浓浓的西班牙风味。

项目为极其热爱社交的当地居民打造了一个公共服务空间，让他们日常可以在此集会，开展各种社会、文化、娱乐、体育活动。

项目还设置了咖啡厅、休息室、大厅、会议室等具有更多公共用途的空间，方便周边居民的公共服务。地下一层设置体育设施，顶层设置行政区域、文化场所（图书馆，自习室等），以及有更衣室的游泳池等。

这些项目的规划都充分满足了当地居民的生活特点、消费规律，同时也极大地增加了居民的归属感，成为西班牙社区商业率先进入2.0阶段的成功突围者。

// 日本LaLaport项目 //

在工作内卷的问题上，可谓是东亚三国手拉手，谁先不卷谁是狗。所以父母同时在外工作，小朋友放学后无人陪护，成为中日韩所面临的共同难题。

日本的柏叶新城体LaLaport项目，开始思考社区幼儿托管的可能性，最终经成功在社区商业综合体中布局儿童公共服务与儿童业态，成为日本城市社区营造与商业结合的典型代表，对于中国的社区商业进化升级，也有着非常大的参考价值。

当社区商业内部同时集合了社区托儿所、儿童活动中心、家庭聚会中心及家庭农场等儿童相关公共服务业态的时候，也就意味着周边所有的家庭客群，都和社区商业彼此紧密地联系在了一起。同时提升了父母对于社区商业的依赖感和归属感，实现居民与社区商业之间的服务链接。

儿童公共服务的建立，在日本已经经过前后近20年的探索。社区商业和儿童公共服务的结合，成为目前日本解决家庭课后问题的最优解之一。

中国家庭和日本家庭有着同样的课后问题的困扰，而国内目前儿童公共服务业态的建立有着很大的缺失，未来将成为社区商业升级中的一片蓝海。

02 重视空间感、设计感的营造

// 日本GRAND TREE项目 //

日本的GRAND TREE社区商业，位于神奈川県川崎市，号称是日本最大的屋顶花园。

GRAND TREE，总面积仅有 3.7 万平方米。但这样看上去平平无奇的商场，却在开业前13天创下了超 100 万访客的佳绩。至今，每年总客流量一直保持在 2000 万人，甚至高于故宫的每年游客数。

GRAND TREE项目所在地区为当地繁华街区，地理空间有限，没有足够多的公共休闲空间，因此GRAND TREE在商场顶层设计了“快乐的格林乐园”，顾客日常可以在屋顶花园休憩、聊天、亲近大自然，感受生命和季节的变化，在繁忙的工作生活之余，有短暂的“逃离”城市的机会。

在这里，人们不仅得到商业购物的服务，还通过大量的情感空间，体验到了惬意舒适的生活。

// 泰国The Commens //

越来越多的购物中心开始打破传统mall的束缚，The Commens就是其中之一。摒弃传统盒子Mall的封闭模式，通过阶梯进行联接，室内室外的概念变得不再那么清晰，项目相当于和外界环境融为一体，共享室外商业空间，大大增强了可逛性和趣味性。

居民可以在此休息、聊天、购物、拍照打卡，为社交提供更多的开放空间，实现居民与社区商业之间的情感链接。

03 提供邻里生活的参与感

// 泰国The Commens系列项目 //

除了打破模糊了边界概念之外，泰国The Commens系列同样重视社区活动的落地。

The Commens二店，通过优化中庭空间设计，让精巧的空间采用错时使用的方式，可以在一天之内，社区烹饪课、主厨餐桌、儿童艺术工坊、小型爵士音乐会等社群活动同时举行，产生联动。

长期社区公益活动的举办，社区归属感和凝聚力的提升自然得到飞速地提升。

// 新加坡淡滨尼天地 //

新加坡作为城市型国家，社区商业的地位要远远高于传统购物中心。新加坡人的社群活动和社区服务非常之发达，而这些服务的主要载体就是社区商业项目。

淡滨尼天地就是是新加坡一座非常有代表性的社区商业综合体。

项目的围合式建筑布局形成了开阔的中庭空间，将淡滨尼的历史、古朴的村庄、旧时的采沙场融入到回字型的空间布局中。

同时，在立项初期，就将社群活动考虑在内，通过配备功能混合的社区生态生活中心，组织不同社群之间进行交流互动，甚至单独建设了一座中心露天足球场。项目一经落地，立即成为居民日常进行社群活动和自我展示的多功能大舞台，实现居民与社区商业之间的生活链接。

结语

随着消费升级、消费理念更新，即使千篇一律也能躺着赚钱的商业地产时代，已经一去不复返了。

除了满足基本的商业条件之外，能够反映当地生活文化和产生社交连结的社区商业，才能最终脱颖而出，才能真正推动社区商业朝着更精细化的方向不断升级。