南京限价以来，开发商定价很难办！

渐渐地，他们发掘到了一种宝器，学名大名小名都叫挖掘机，本来只是一种平整土地的工具，没想到，却被他们活学妙用，解决了房价不能涨的问题。

挖掘机技术哪家强，中国山东找蓝翔……好吧，我终于发现南京房价偷偷上涨，买房人的头号公敌，就是蓝翔！

挖地下室，去年在南京风靡起来，当时，南京一批叠墅都在挖地下室，均价虽然得到了控制，但下叠面积巨大，中叠上叠单价远远突破均价，对于价格敏感型购房者来说，确实有点吃不消，钱多的花不掉的除外。

譬如江北很多叠墅盘，销许均价2.9万/平，上叠中叠均价可以达到3.3-3.5万/平，而1楼带大面积地下室的，销许价2万元/平。

比如江宁这家楼盘推出的叠墅，该栋楼销许均价29814元/平，带地下室的底跃，建筑面积达到223平，单价2.6万/平以内，而中叠、上叠面积比较小，在120-140平之间，单价在3.3万/平左右，远超销许均价。

比如江北这家叠墅，下叠面积在290平左右，单价在2.6万/平左右，而中上叠单价在3.2-3.4万/平之间，价格得到了巧妙的糅合，最终该栋楼整体均价在29300元/平左右。

如果你要问我，有多少叠墅盘这么干，我至少可以告诉你，数字可能逼近100%。

下叠因为含了地下室，所以面积非常大，但单价较低，总价依旧是同一栋楼中最高，一般来说，也是不容易去化的。卖相更好的中上叠会成为土豪们的优先选择，底跃开发商就带着慢慢去化。

不过有的叠墅盘，抢得非常激烈，哪怕是底跃，土豪们也抢得不眨眼，江宁上秦淮这家楼盘推出的叠墅，一楼总价达到千万级，不好意思，照样被抢光。

到了今年，我们发现，挖地下室风潮已经席卷了南京楼市，以往只在叠墅和洋房身上才会有的地下室，现在有高层房源的楼盘，也挖了起来。

比如城南这家楼盘，该栋楼整体销许均价35614元/平，但一楼带地下室，均价在2.1-2.6万/平之间，其余普通楼层，单价在3.6-3.7万/平之间，地下室的作用凸显了。

比如江北这家楼盘，整栋楼销许均价30646元/平，一楼含地下室，单价低至2.2万/平，但普通楼层单价要达到3.1-3.2万/平了。

通过上面这么多案例，我们可以发现，一楼单价低是开发商拉低均价的一个手段，在一楼挖一个地下室，虽然单价低，但面积大了，总价不会低多少，甚至更高。

但挖掘机的开动，解救了整栋楼的价格，相当微妙，开盘的时候，不好卖的一楼，如果卖不掉，可以在后续搞搞促销卖掉。不过，很多时候，哪怕是超大面积的一楼，也在开盘现场被抢光了。

不要以为只是南京有开发和是这么干，其他城市有过之而无不及！苏州在挖，合肥也在挖，杭州武汉都在挖！莫非，这种挖地下室的行为已经得到了默许？

先看看调控加码的苏州，此前，位于高新区的山水樾澜庭，洋房申领的销售均价是39700元/平，但实际上如果你想买到普通楼层，代价可能高达5万/平。

均价不到4万，但买入价5万，溢价率高达25%，这么高的溢价，主要来源于小区内部挖了22000平米的地下面积，而这些面积全部计入销售面积。

本来就是低密度洋房产品，挖了22000平米，房价能不高吗？

比如霸都合肥，包河区景粼玖序首次备案4栋精装高层，共232套，毛坯均价19000元/㎡，装修均价2700元/平，总体21700元/㎡。

均价看似只有2.17万/平，实则开发商通过以储藏室拉低房价，普通楼层2.35万/㎡。

来看看房子之间的“落差”有多大。单价最高的为G5#1601室，建筑面积约141㎡，毛坯单价21501.79元/㎡，装修单价24201.79元/㎡，总价342万左右。

单价最低的仅为9299元/平（毛坯），加上约2700元/㎡装修，单价也11000元/㎡左右，单价比最贵的一套房源相差12202元/㎡。

而G1#、G3#楼1楼，包含地下室，建筑面积400㎡左右。比如说G3-102是一室一厅400㎡的户型，估计在房间里打个羽毛球是完没问题的。简直不要太6哦，地下室有270平……

有大V感慨：一楼400多平，其实地下室得270㎡。在合肥生活几年的人都知道合肥天气的可怕，这地下室啥都指望不了。所以说是2.13万一平，真实价格是2.35万左右一平，比滨湖省府还贵。

见过挖地下室的，没见过挖270平的，也是可怕，一楼130，负一楼270平，这地下室要成精了啊，你们有钱，你们说，这地下室打算怎么用？

房价高低配，从单个楼盘备案均价到整体均价控制，成为司空见惯的事情，这种骚操作也只有极为聪明的中国人才能想得出来。

由于限价，利用面积超大的一楼拉低了整体备案均价。利用特殊房源拉低均价的方法，让购房者感觉房子不贵，但实际买房的价格并不便宜。

许多城市的新房备案已经从顶格天花板备案，迈入隐形上涨阶段，通俗点说：不好，房价在涨。

对此现象，有业内人士认为，不排除“拉低均价”的可能性，但没有规定不允许这样做。

开发商在制定定价策略时，唯一的标准是如何将产品顺利销售，不同楼层、不同户型的价格差也是非常正常的现象。

然而，房企先要备案高价，这是第一道胜利，以时间换空间。

先卖，打打折，然后等市场好，再收回折扣。备案价是拉高预期，打折是营销手法。拉高预期和价值，是房企的必然选择，比如本来只准备卖2.1万，争取备案都2.3万，然后打折2.1万，营销捡到便宜的感觉。

而一楼带地下室，对于购房者来说，往往是一个诱惑。增加产品性价比，也在空间情趣上开拓了思路。比如很多楼盘在宣传一楼时，都有提到买一楼还有几十平方的院子。

然而，这是有风险的，也可能涉嫌违规，因为一般情况下，院子是属于小区的公共空间，而不是哪一户业主所有，但是有的会和一楼业主签署使用权合同，也就是说可以使用，但不得搭违建不得阻碍消防。

有业内人士指出，开发公司建筑规划总平面图里有画成“窗前绿地”的就是属于一楼的，如果总平面图里没有，围了围墙也不算。

我掐指一算，随着南京大面积开挖地下室，没挖地下室的楼盘性价比凸显，建议相关开发商可以在宣传文案中加上一句新卖点——我们没挖地下室！

来源：搜狐焦点南京站