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商业地产IP要怎么玩?如何打造商业地产形象IP?
浏览数:1353在品牌同质化、体验同质化严重的当下,很多商场会引进成熟IP来提高自己的品牌辩识度及人气,特别是自2015年以来,包括大悦城、太古、华润、龙湖等名企加入IP商业化潮流,发展到今天,已经有了“无IP,不商业”的局面。 很多业内大咖也认为,IP不一定直接带来利润的快速增长,但缺乏IP做内容支撑的商场将很难脱颖而出。 归根结底,同质化是IP市场面临的核心问题。随着良莠不齐的IP作品大量涌入市场,直接导致供大于求的市场局面,同质化、形式单一问题频现。而单纯的IP植入也不能解决一切问题,由于大部分IP作品缺乏新颖的亮点,IP与市场业态的组合形式上也比较单一,使得大部分IP并没有发挥应有功能。 此外,成熟的优质IP在粉丝群体、知名度、商业价值上处于优势地位而受到市场追捧,市场对成熟IP追逐的同时也导致其价格攀高、储备量减少的现状。而对于行业来说,如今已进入“无IP,不商业”的阶段。因此,更多人意识到原创IP才是营造长久生态的王道。 然而,“IP热”直接将IP市场价格推向了动辄几十万,甚至几百万的高度,高成本限制了举办IP活动的频率,仅靠一两次的活动很难驱动长期的利益。最重要的是,IP活动也在面临着同质化的局面,消费者看着雷同的IP早已审美疲劳。 购物中心根据自身的准确定位,发展原创IP成为了新的出路。 原创IP的3大优势 灵活性:原创IP更贴合项目定位、特质、客群。在设计时,即可通过调查消费者属性,选择出符合目标客群喜好的IP产品。 代表性:原创IP可以贯穿到项目招商、开业、后期运营的所有环节,还可以参与到美陈、宣传手册,相当于项目的代言人,利于品牌传播。 可持续:由于拥有自主权,IP形象可以拥有最大的发挥空间,包括故事、周边、与商户联动营销等。能持续产出内容才是引入IP与自主IP的最大区别。
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2020年,中国商业地产发展趋势如何?
浏览数:13332020年中国商业地产行业趋势展望 一、零售体验化成为商业创新新方向 “去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识,商场纷纷降低卖场的零售业态面积,转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上,这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功,但其作为普适性的策略却并未实现预想效果,功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下,一些商场开始调整创新转型思路,转向尝试零售体验化,他们坚持零售主体地位,同时强化场景体验感与服务体验感,辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所,从言几又到朝阳大悦城悦界,从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局,零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”,为实体商业展现了一个新的信心基点,打开了一个新的增长通道。 二、市场对商用物业的持有意愿提升 在“房住不炒”背景下,全国各地房地产住房政策不断收紧,拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续,开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下,持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响,凸显出穿越经济周期的能力。同时,许多地方政府在优质商业地块拍卖中,对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求,这也将进一步促进商用持有物业的增加。 与此同时,经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知,在具备持有能力的情况下,散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强,但是基于经济下行期市场融资的困难,实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。 三、商业数据资产化成运营新重心 近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大,商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段,对于采集来的大量数据往往束手无策,商场内外部之间数据形成孤岛,因缺乏有效的比照与治理,数据普遍无法达到应用层面,商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营,数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时,商业数据第三方的治理与服务,将迎来一波新的市场商机。 四、市场将为商业资产重新定价 业界对于2020年宏观经济形势普遍并不乐观,银根吃紧已经成了当下许多企业的痛点,集中出售一些持有商业资产变现,甚至因为不良而进入法拍,都可能影响市场整体的商业资产价格预期。2019年,北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产,其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准,而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京著名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。市场将为长期虚高的商业资产重新定价,资产价格有望下行。
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超级市场选址应该注意什么?有哪些重点一定要关注?
浏览数:1311超市—商圈特征: a、超市商圈较百货店、高级专卖店偏小,商圈人口前者一般在7-12万,后者要求在30-100万。 b、一般情况看,位于都市中心的超市商圈要大大小于位于城郊超市的商圈。 c、超市规模越大,商圈范围也越大,反则越小。 d、顾客购物出行方式越现代化,商圈范围越大,反则越小。 e、顾客购买的频度越高,商圈范围越小,反则越大。 超级市场选址: a、2500-5000平米规模的应选址在较大规模的居民区中开店,居民支撑数为5-10万人。 b、6000-10000平米及以上的超大型综合超市,一般选址在城市边缘的城乡结合部,5-10公里内有10-20万居民的地区。 c、停车场面积要求与营业面积比例至少在1:1。 d、避免与同类型的大型综合超市开设的距离太近,否则会造成恶性竞争,至少相距5公里以上。 仓储式超市选址: a、选址的重点是土地与租金的价格和便利的交通条件。 b、选址在远离市中心的城乡结合部,地价低租金低,开辟大型停车场更容易。 c、其交通条件的高速性、辐射性、枢纽性使其商圈范围可远达半径50公里。 d、保持与量贩式超市的一定距离,因为二者的目标顾客不同。
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租商铺怎么签租赁合同?
浏览数:2693很多开店人在找到合适店铺的时候,因为怕店铺被人抢,怕房东反悔要涨租,于是谈妥了价钱,都很着急尽快签合同,其中有好多人在签约前,连合同细则都不看,这无疑为后续带来了巨大的隐患。
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关于《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》是怎么样的?
浏览数:12561月6日,全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》,对2019年商业地产领域代表性事件进行盘点,梳理出行业八大现象,并对2020年发展趋势进行了展望。报告总评委、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示,虽然2019年总体经济形势呈现下行,但是通过商业地产行业盘点来看,困难背后依然看到了不少创新亮点与行业向好的转变,商业品牌亮点盖过商业地产,实体商业创新赛过电商,商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。 2019年中国商业地产行业八大现象 一、政府纷纷出台刺激消费大招商业营商环境迎来利好 代表事件:2019年8月27日,国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》中,围绕促进流通新业态新模式发展、推动传统流通企业创新转型升级、满足优质国外商品消费需求、优化市场流通环境等提出了若干政策措施。 关注理由:2019年国内外经济形势错综复杂,宏观经济整体呈现下行,在拉动经济的“三驾马车”中,投资与出口压力加大,消费成为拉动中国经济增长的主要期待。 继国务院发布《关于加快发展流通促进商业消费意见》之后,商务部等多部委及地方政府出台一系列提振消费政策措施,将建设国际消费中心城市、升级改造步行街、促进夜间经济、发展首店经济等工作提上日程,商业营商环境整体迎来利好。 各地政府也纷纷出台打造国际消费中心城市的相关政策措施。为培育一批具有国际国内领先水平的步行街,满足人民日益增长的美好生活需求,2019年1月,商务部下发《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》,决定在北京市王府井等11条街区开展步行街改造提升试点工作。3月,北京市商务局出台《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》,按照规定,对在京开设商业首店的企业给与资金奖励, 措施中提出着力将北京打造成国际品牌聚集地和本土品牌孵化地,建设国际品牌“引进来”和本土品牌“走出去”的链接中枢。5月,武汉市商务局出台《全市加快新消费引领打造国际消费中心城市三年行动计划(2019—2021年)》,提出到2021年,形成现代化商业聚集地、国际化消费目的地、便利化时尚宜居地,打响“武汉购”品牌。9月,深圳市商务局出台《深圳市建设国际消费中心城市行动计划(2019-2021年)》,提出将深圳建设为消费创新的“全球重镇”、国际品牌的“重要驻地”、中国制造的“世界橱窗”、引领潮流的“时尚之都”的总体要求。11月,济南首次提出发展首店经济,发布《济南市支持首店经济和连锁经营发展的若干措施》。12月16日,成都市在全国率先高规格召开建设国际消费中心城市主题大会,成都市四大领导班子集体出席,活动规格之高属各地政府之鲜见,会议提出建设国际消费中心城市“三步走”计划。此次会议发布了《关于全面贯彻新发展理念加快建设国际消费中心城市的意见(征求意见稿)》,成都将从消费场景打造、消费制度创新、消费环境优化等方面打造国际消费中心城市。 各地政府针对国际消费中心城市建设所推出的相关政策,预示着城市正在进一步改善商业营商环境和消费环境,消费对经济发展的引擎作用将更加突显。 二、SKP新馆开业成为现象级事件 树立商场与品牌共创共营新示范 代表事件:2019年12月北京SKP-S开幕成为业界纷纷朝圣之地,京城消费者反响热烈,开业伊始即推出限流措施。 关注理由:继SKP店庆创下日销10亿新高成为热点之后,SKP-S的开业又成为业界新话题。SKP-S在开业之前,业内料想其可能是主馆的降级馆或溢出馆,但是SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置,让人眼前一亮,无论其定位、商品、场景无不令人耳目一新。 SKP-S的定位与主馆不同,馆内的商品主要为面向于年轻人与时尚人群的奢侈品。在与韩国前卫创意团队GENTLE MONSTER 的共同策划下,商场以未来火星空间为主题,穿插了仿生羊等众多科技场景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒为其定制独特商品与店面场景,开出中国区乃至全球市场独有的全新概念店。GUCCI母公司开云集团董事长兼首席执行官弗朗索瓦-亨利·皮诺(François-Henri Pinault)针对SKP-S亦发出如此感慨:过往都是前沿零售品牌在引领商场创新与进步,而今SKP-S的开幕终于让行业也看到了商场引领品牌创新的案例。 随着实体商业竞争的加剧,商业进入“无创新不商业”的时代。事实上,SKP-S的创新也是基于SKP主馆多年来与品牌共创共营的积累、延续与提升。商业物业的运营者在创新的探索过程中,已不能单纯是物业思维与招租角色,而应当与品牌方建立命运共同体,共同参与创新投入,共同孵化创新业态与业种,进入商场与品牌共创共营新阶段。 三、Costco上海店开业会员数创全球新高高性价比成消费升级共识 代表事件:2019年8月27日Costco中国大陆首店亮相遭疯抢,开业三小时被迫闭店,开业后会员数量创下全球新高。 关注理由:2019年8月27日,美国著名会员商店品牌Costco(开市客)在上海开出中国大陆首店,销售场面惊人火爆,许多品牌品类被顾客抢购一空。Costco上海首店开业前招募收费会员数量就高达16万,创下其全球商店营业前招募会员数量新高,并达到此前最高纪录门店会员数量一倍以上。 针对Costco全球收费会员已超过9000万的可观数量,不少人将其成功简单理解为会员制收费的成功,事实上会员收费模式在中国十分普遍,甚至有过度泛化乃至滥化势头。Costco的成功最主要之处,在于其商品的独特性、高品质、高性价比。Costco总的SKU仅有同等规模大卖场的近三分之一,进口商品占比达六成,其中一成为自有品牌,且常常采用与知名头部品牌联名的方式推出,对商品品质把控非常严苛。其盈利模式也是只挣会费,不加成本之外的毛利,其商品与模式均体现了鲜明的差异化,因而深受消费者喜爱。 在中国商业普遍去零售转体验的背景下,Costco中国坚持以纯零售为主,没有任何餐饮、儿童等体验类业态,也给予业界一个鲜明的启示:商业创新的本质还是要回归“好商品”,高性价比才是消费升级背景下的新共识。 四、海底捞市盈率远超阿里巴巴服务成为市场价值新增长极 代表事件:2019年8月海底捞创始人张勇,以138亿美元身价晋升新加坡首富。9月海底捞市盈率一度高达近百倍,几乎是顶级互联网公司腾讯、阿里巴巴的3倍之多。 关注理由:海底捞的高市盈率,承载着市场对其增长潜力的高度期待。火锅通常被视为餐饮行业中技术含量并不高的品类,而海底捞作为传统火锅餐饮业态的代表企业,被资本市场追捧的背后,是业界对海底捞以极致服务为核心竞争力的商业模式的认可。商业品牌的价值增长,是由极致化的服务和高品质的产品双轮驱动,而在过往,服务的价值常常被低估。如今,在消费升级的背景下,消费者对产品和服务均有了更高期待,工匠式的产品和服务,成为商业创新中一种另类的差异化。 极致化的服务,为海底捞在商业上带来巨大成功。同时,依托强大客流量、高翻台率,海底捞赢得市场的同时,也获得了在租金谈判方面极强的议价能力,其租金在销售中的占比,仅为餐饮行业平均水平的三分之一。海底捞极致化服务的成功案例,无疑为传统服务行业转型升级指引了方向。 五、购物中心试行会员收费客群运营趋向精准化 代表事件:2019年第一季度,西单大悦城、朝阳大悦城、合生汇分别推出各自会员收费体系。 关注理由:2019年,西单大悦城推出Joy+会员,朝阳大悦城上线V+会员,合生汇发布商业社交化超级用户服务平台 “POPO·PUB”。头部购物中心试水会员收费,成为商业地产数字化进程中的一大创新举措。除了基本的积分换钱、换礼、停车等“常规操作”,运营商通过与商户合作推出咖啡升杯、打折券等权益,还与外部合作伙伴进行跨界合作,为会员提供机场快速安检、机票购买折扣等场外权益。会员收费制度施行近一年以来,大悦城两项目转化付费会员约2万人,带动销售超过6300万元;截至12月30日,合生商业付费会员开卡量达35万张,占总会员开卡量的27.78%,复购率达到40%。付费会员制成为提升消费者粘性和获取SKU级别交易数据的重要利器,并极大释放场内商户的价值。 购物中心试行会员收费,也标志着头部购物中心对于客群运营从“求多”到“求准”转变,这一收费制度对于客群运营的精细化要求程度较高,一方面对会员客群的画像标签要求更为细分且精准,另一方面也需要探知会员客群在其它消费场景下的消费数据,建立全面立体的多维画像,从而更深度服务会员客群。 六、网红带货成电商新玩法虚火背后难掩电商流量增长困局 代表事件:双11期间,李佳琦、薇娅两大头部带货主播业内估计实现超10亿交易额。 关注理由:李佳琦、薇娅直播间在双11顶峰时期观看量高达3500万,业内估计两人分别实现超10亿交易额,成为2019年的现象级营销事件。“李佳琦”现象对诸多实体商业从业者造成了一定心理影响,但热闹背后也折射出电商流量增长模式所面临的困局。从传统电商平台以低价获取流量的运营模式,升级为全网低价+网红IP+明星IP的模式,其需要在商品低价模式的基础之上,叠加亲和力的高颜值“邻家大哥哥/姐姐”人设、强感染力的推荐话术、抽奖等即时性激励机制,以及明星网红的粉丝群体。所以,电商网红营销本质上仅是获取流量的营销方法变种。流量获取模式不断叠加升级的背后,也反映了电商的无奈。自身缺乏独特IP的品牌,如要采用网红带货的模式实现高额销售则要牺牲商品的利润,对于品牌商来说,这依旧是场赔本赚吆喝的游戏,商业品牌幻想依靠网红带货获得商业的成功,显然是高难度且难以持续的。 七、宝龙商业成功上市资管公司成为资本市场新宠 代表事件:2019年12月30日,宝龙地产旗下宝龙商业(股票代码09909.HK)成功在港挂牌上市,成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。 关注理由:12月19日,保利地产物管公司保利物业和时代中国控股旗下时代邻里在港上市。12月30日,宝龙地产旗下宝龙商业正式在港上市。在经济下行、流动性趋紧的环境下,轻资产运营成为商业地产公司新的业务方向,一方面商业风险较低,另一方面也可以借助新店拓展留住既有团队。而对于缺乏运营管理人才与能力的商业地产业主而言,引入优秀的轻资产管理不仅有品牌效应,而且可以有效提高经营管理水平,进而提升资产价值。因此红星美凯龙旗下爱琴海、世纪金源方圆荟、星河商置COCO Park等多家知名商业地产商都同时进入了轻资产管理领域,并设定了资本化目标。宝龙商业是其中率先跑出的第一家公司,它的成功上市给商业地产轻资产管理公司带来更大的鼓舞。此外,轻资产公司资本化也可能推动行业内部洗牌,集中度必将会进一步提高。 八、经济下行商业资产交易趋热流动性仍限一二线城市 代表事件:11月融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。 关注理由:2019年3月,瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦,力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升;8月,金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观;8月,北京世茂工三以21.87亿元的价格再次流拍,这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元,与第二次拍卖价格持平,已远低于其估价水平;12月,西安曲江文旅收购西安知名本土商业品牌世纪金花。 在经济下行的宏观经济背景下,商业资产的交易却呈现趋热局面。一方面,在上述交易案例中,我们能够清晰地看到商业资产交易价格的回调,这直接刺激了投资机构的购买;另一方面,商业资产的交易也呈现冷热不均的局面,整体交易主要集中于一二线城市,其中在商业资产交易市场,上海已连续3年超过千亿规模;北京投资市场大宗成交集中涌现,2019年前三季度成交总额超过500亿元人民币,已超出2018年全年总值。全国其他地区大宗交易案例主要集中于成都、重庆、武汉、西安等知名的二线大城市。从交易活跃度和成交额来看,2019年的商业资产交易均表现趋热,投资机构对于中国经济的未来增长情况,尤其是一二线城市的商业地产红利仍保持积极的预期。
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商业地产招商的一般流程是什么?
浏览数:836通常会按照时间节点划分为:市场调研 — 项目定位 — 经营测算 — 前期招商企划(推广、宣传、招商发布会等)— 招商经理正式与商家谈判 — 商家进场装修(视项目体量、业态不同,周期不同)— 开业(开业推广、促销等活动)。
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华东地区商业地产发展情况如何?商办发展方向在哪里?
浏览数:600根据全国重点中小城市典型优质购物中心首层在租商铺样本的调查数据,2019年中国重点中小城市购物中心租金水平整体稳中趋涨,样本平均租金为6.5元/平方米·天,同比上涨1.52%。 华东地区经济发达、消费能力强、商业市场繁荣,未来将持续引领全国中小城市商业市场发展。 从经济总量来看,2018年华东地区GDP占全国GDP比重为37.8%。从人均GDP及人均社会消费品零售总额来看,2018年排名前10位的省(自治区、直辖市)中,华东占据5席。 从三四线城市商办用地市场来看,过去三年商办用地成交规划建筑面积排名前30位的城市里,华东地区城市占据半数以上。过去三年,潍坊、盐城、徐州等华东地区三四线城市商办用地成交规模领先,未来几年商业项目供应较大。
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近年来,地下商业的发展趋势如何?
浏览数:5981. 地下空间户外化,从根本上打破物理限制。 人类在相对幽闭的空间里会产生两种不同的心理状态:一种是感到安全,能自由行事,一种是感到压迫、焦虑和不安。从游逛体验方面讲,好的购物中心负一层,主要解决人在封闭空间中的压抑感问题。在层高较矮的情况下,以下沉广场为优势,结合采光、绿植等,将地下空间的劣势全部去除。 对于没有下沉广场的物业来说,这一思路同样值得借鉴,即“地下空间户外化”:通过打造自然景观弱化人对封闭空间的感受,是未来地下商业设计趋势之一。整体来说,商用物业均有自然、绿色的设计趋势,当下常用的玻璃穹顶就是表现形式之一。这种趋势在地下空间的渗透已然开始,也是人们对贴近自然的需求的映射。 2. 为地下商业优先配置商业“风潮”内容。 国外有的购物中心将首店集群放置在地下,本质是将商业领域的潮流话题向地下空间填充。地下空间对引流的需要十分强烈,而首店的吸引力足够强烈。 国内商业体也有类似做法,如国内商业领域逐渐重视的“夜经济”。拥有热闹夜生活的商业体如合生汇,即把夜间开放的餐饮街区放置在地下,发挥其强引流作用,同时还可照顾到夜经济的时段特殊性,可与地上分开运营。 3. 设计主导向内容主导转变,避免“逛后不愿再逛”。 在当前,打造主题区域成为盘活空间的常用做法。 对于主题街区来说,过于强调设计和装修的主题性,让游逛商业变成“美陈参观”,反而不利于内容的持续打造,且容易给消费者带来审美疲劳,产生“逛过后不愿再逛”的感觉。 因此从引流角度看,情景和内容的结合应该更加被注重,将设计主导变为情景主导,围绕商业内容进行。
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商业地产是否适合改造为养老项目?最好有具体案例分析
浏览数:1314商业地产改造为养老项目,具体案例分析: 项目为3层裙楼,2栋塔楼,塔楼高20层。约1.6万平米,整体销售,销售报价1.5万元/平米。项目为地铁上盖物业,所在区位成熟,旁边在营一个大型购物中心,周边多个新建住宅小区,住宅售价3万元。 项目在没有实地踏勘前,基本符合“3322”选址法则。实地看后被否定,判断不适合改造为养老方向。理由如下: ▶定位方向:无法做护理型,只能做自理型(因为1~2楼裙楼被销售,无法满足消防强规要求的“独立使用逃生通道”);自理型定位中,只适合做长者服务式公寓这个方向,但是其能拿出来做配套的空间不够,只能牺牲房间楼层来做配套,非常不划算。另外,自理型项目所需要的外部空间资源也不足,项目本身没有独立的院子这样的小环境,也缺乏外部公园这样的大环境,很难吸引老人长时间居住在此地。 ▶档次定位:本项目外立面品质感较差,加上被散售掉的裙楼商业,每栋塔楼仅有两部电梯等较低的硬件配置,定位只能是一个中端项目。 ▶改造量:项目是个新建物业,但是由于裙楼被分割销售的原因,两栋塔楼无法联通,需要做改造加楼梯。另外,电梯也需要把其中一部改造为担架电梯。因此还有一定的改造投入。 ▶出房率:本项目有一个巨大的核心筒,占掉平面中1/3的面积,加上一些不合理的过道,项目的出房率不高,单层能出12~13个房间,但是每个房间很小,套内面积为25平米,对于自理老人来说,空间太小,无舒适感可言。部分房间是东西朝向。 ▶竞品价格:项目周边精装修70平米的住宅租金约4200元/月,精装修复式公寓45平米租金4000元/月,以本项目的房间面积大小来对比,房间租金收费也最多就在3500~4000元/月这个档次,加上服务费用,能收到5000元就算是不错的价格了(不含餐费)。 ▶商务条件:项目报价1.5万元/平米,加上改造、装修、筹开投入,接近2万元,必然是高端项目的定位。但是本项目综合条件及收费水平都不能支持做到高端。 判断结论 综合以上判断,项目不需要进行具体测算,已经知道完全不可行了。
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申请商业贷款时,银行或者贷款人需要考虑的因素有哪些?
浏览数:437银行或贷款人将考虑的5个关键因素: 1)商业地产的权益是多少? 2)借款人的还款历史,总是迟到或经济困难导致的拖欠是多少? 3)借款人目前的财务状况如何? 4)创收物业是否有能力处理新增重组贷款条款? 5)地区或当地市场情况怎么样?